D’origine romaine, le bail emphytéotique est aujourd’hui utilisé à travers le monde y compris Madagascar.

Globalement, il consiste à louer un terrain nu à une autre personne qui doit promettre de l’utiliser à bon escient. Si le locataire, appelé emphytéote détériore le bien, son action est passible d’amende et de sanction sévère.

En souscrivant un bail emphytéotique, le locataire est quasi-propriétaire du terrain et peut l’utiliser à différentes fins à condition qu’il ne le détériore pas. En tant que locataire, il devra améliorer le bien, payer les loyers mensuels, respecter les conditions du bail, payer tous les frais relatifs au bien dont la taxe foncière. En tant que quasi-propriétaire, il peut y bâtir des constructions immobilières dans le but de les louer. Il est même libre d’hypothéquer le bien s’il le souhaite, mais à condition que l’hypothèque soit payée pendant la durée du bail.

La durée du bail emphytéotique varie selon les pays, mais en général, il dure entre 18 ans à 999 ans. Pendant toute la durée, le locataire est propriétaire des lieux, mais une fois la durée expirée, il devra quitter les lieux en bon état. S’il a loué un terrain nu et que pendant la durée du contrat il y a construit une maison, à la fin du contrat, il devra repartir en laissant la maison sans rien percevoir du vrai propriétaire.

Le bail emphytéotique est donc un droit réel qu’on consent à donner au locataire moyennant un loyer mensuel modique.